Na całym świecie prawo chroni lokatorów

Kogo wolałby Pan jako prawnik reprezentować w tym sporze?

Zdecydowanie mieszkańców. Nie widzę innych motywów postępowania właściciela baraku poza własnym, bardzo wąsko pojętym interesem.

Spółdzielnia sprzedała coś, co było dla niej kłopotem. Sprzedała pewnie taniej, niż sprzedałaby barak bez ludzi.

A nowy właściciel zachował się w tej sprawie jak handlarz długami, które kupuje się dużo taniej, nawet za 10 proc. Ich nominalnej wartości, bo w cenę wkalkulowane jest ryzyko związane z ich ściąganiem.

A kupujący widział przecież barak, widział więc też w nim ludzi. Jednak kupił nieruchomość, pewnie w przekonaniu, że zrobi dobry interes, bo łatwo się pozbędzie lokatorów.

Tymczasem na całym świecie prawo chroni lokatorów, na przykład poprzez długie terminy wypowiedzenia umów i możliwość ich zerwania tylko w przypadku, gdy ktoś uparcie zalega z płaceniem czynszu.

Wielu forumowiczów dyskutujących o tej sprawie twierdzi, że w Polsce za nic ma się prawo własności gwarantowane przez konstytucję.

Ależ nie: szanuje się je, ale w cywilizowany sposób. Własność gwarantowana jest konstytucyjnie. Ale nie oznacza prawa właściciela do robienia wszystkiego, co by tylko chciał. Podlega wielu ograniczeniom – choćby w przypadku tzw. drogi koniecznej, gdy trzeba komuś udostępnić przejazd przez własną działkę albo umożliwić przebieg linii energetycznej. Właściciel nie może również bezkarnie wycinać drzew na swoim terenie.

Prawo własności nie jest prawem ponad innymi prawami. I trzeba je egzekwować adekwatnymi metodami. Prawnymi.

Co więc powinien zrobić właściciel, by móc w pełni dysponować swoją własnością?

On na własną rękę odciął lokatorom media. W prawie takie postępowanie nazywa się niedozwoloną samopomocą. Polega ona na tym, że ktoś pozaprawnymi środkami na własną rękę stara się wyegzekwować swoje prawa. W prawie karnym nazywa się to przekroczeniem granic samoobrony. Nie może być tak, że ktoś mi ubliża, więc ja wyciągam nóż.

Ten pan ma do dyspozycji całą drogę prawną. Najpierw powinien wezwać lokatorów baraku do opuszczenia lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego. Pytanie tylko, czy rzeczywiście ludzie mieszkają tam nielegalnie. Przecież ktoś ich tam zameldował.

Podobno tytułu do lokalu nie mają, a są zameldowani, bo faktycznie tam przebywają, nic więcej.

Tyle że zameldować kogoś można wyłącznie za zgodą właściciela nieruchomości. Jeśli ktoś przyjeżdża do mnie w gości, to on nie może sam pójść do urzędu, nawet jeśli świetnie się nam razem mieszka, i się zameldować w moim mieszkaniu. To tylko ja, jako właściciel, mogę go zameldować. Weźmy przykład samowolnie zajmowanych pustostanów w budynkach komunalnych. Miasto każe płacić ich lokatorom nawet nie czynsz, tylko odszkodowanie za tzw. bezumowne zajmowanie lokalu. Ale ich tam nie melduje, bo nie może sankcjonować samowoli w sytuacji, gdy jest długa kolejka czekających na mieszkanie komunalne.

Może spółdzielnia, żeby się tych ludzi pozbyć z mieszkań spółdzielczych, bo nie płacili czynszu, postanowiła zameldować ich w tym baraku. Trzeba więc uznać, że zamieszkali w nim legalnie. Pamiętajmy, że lokator może nie mieć formalnie żadnej umowy, bo jeśli płaci czynsz, a właściciel nieruchomości ten czynsz przyjmuje, to między nimi zawiązany zostaje stosunek prawny.

Właściciel twierdzi, że ma zapis w akcie notarialnym , że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi zobowiązaniami na rzecz osób trzecich.

Notariusz nie sprawdza, czy ktoś jest zameldowany w danym lokalu. Tak naprawdę jego obowiązkiem jest jedynie sprawdzenie, czy ten, kto sprzedaje, naprawdę jest właścicielem. Odczytuje z księgi wieczystej, czy na nieruchomości nie jest ustanowiona hipoteka, droga konieczna, a może w inny sposób ograniczone prawo korzystania z nieruchomości. To w interesie kupującego jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, którą chce nabyć, na przykład czy nie ciąży na niej kredyt zabezpieczony hipoteką albo czy ktoś nie jest w niej zameldowany.

Natomiast kupujący może zażądać od sprzedającego złożenia notarialnego oświadczenia, że sprzedawany lokal jest wolny od ukrytych wad i zobowiązań wobec osób trzecich. I gdyby wtedy się okazało, że w mieszkaniu jednak ktoś jest zameldowany, właściciel odpowiadałby za złożenie nieprawdziwego oświadczenia.

Czyli jednak fakt, że w lokalu są zameldowani ludzie, jest ukrytą wadą?

Gdyby spółdzielnia sprzedała taką nieruchomość jakiejś nieświadomej zawiłości prawnych staruszce, to ta pewnie przed sądem wygrałaby – np. obniżenie ceny. Ale jeśli ktoś prowadzi działalność gospodarczą, to przyjmuje się, że ma świadomość prawną większą niż przeciętny człowiek.

Ale w tej sytuacji nie ma to znaczenia, bo lokatorzy baraku się nie ukrywali. Właściciel powinien był od razu ich zapytać, jakim prawem tu mieszkają.

Ale on nie ukrywa, iż myślał, że są nielegalnie, więc usunie ich z pomocą ochroniarzy.

Tyle że nawet gdyby w baraku mieszkali bez żadnej umowy, i tak właściciel nie może sobie wjeżdżać z ochroniarzami. Tylko gdyby kupiony barak był pusty, a potem lokatorzy wprowadziliby się do niego na dziko, właściciel miałby prawo użyć ochroniarzy do ich usunięcia.

A jeśli lokatorzy nie płacą?

To właściciel może im wypowiedzieć umowę, wyznaczając „rozsądny”, jak to określa przepis, termin opuszczenia lokalu. To nie może być na przykład „jutro rano”. Procedura jest taka: właściciel składa do sądu wniosek o eksmisję. Jeśli sąd potwierdzi, że mieszkańcy nie mają tytułu prawnego do lokalu, to ją zasądzi. Także rolą sądu jest stwierdzenie, komu gmina powinna zapewnić lokal socjalny. Od momentu ogłoszenia wyroku gmina albo zapewnia lokal, albo płaci właścicielowi czynsz za taką osobę.

A gdyby były kłopoty z wykonaniem wyroku sądu, do akcji wkracza sądowy komornik.

Tyle że sądy pracują wolno, a lokali socjalnych brakuje. Minie kilka lat, zanim właściciel będzie miał pusty barak do swojej dyspozycji.

Powtórzę: wiedział, w co się pakuje, kupując nieruchomość z ludźmi. A gmina ma w tym interes, by jak najszybciej zapewnić lokale socjalne ludziom z wyrokami eksmisji, bo dopóki ich nie zapewni – płaci za ich zastępcze zamieszkiwanie w dotychczasowym lokalu.

Więc co ma zrobić taki właściciel? Założyć osobne liczniki i czekać, aż gazownia sama ich odetnie?

Spółdzielnia chciała zminimalizować koszty, więc nie zakładała lokatorom baraku odrębnych liczników. Ale do zawarcia umowy trzeba dwóch stron. Nie wiem, czy teraz gazownia chciałaby zawrzeć umowę z kimś, o kim wiadomo, że nie płaci. Natomiast właścicielowi bezwzględnie nie wolno odcinać mediów lokatorom. Jeśli coś z tego powodu by im się złego stało, powinna wkroczyć policja i prokuratura. Jedyne, co zgodnie z prawem może właściciel, to zażądać od lokatorów pokrycia kosztów, jakie poniósł na ich utrzymanie, a potem uruchomić procedurę prawną.

Wiele osób uważa, że skoro płacimy podatki, to z nich należy finansować pomoc dla lokatorów w takich sytuacji, a nie kosztami obciążać właściciela.

Ci, którzy piszą na forum Gazety „niech państwo na nich płaci”, zapominają, że państwo płaci, ale z naszej kieszeni. Państwo to my. Musimy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy chcemy z naszej kieszeni płacić właścicielowi baraku, któremu nie wyszedł szybki interes?!

Gdybyśmy mieli jako gmina płacić za wszystkich, którzy nie płacą za mieszkanie, pieniędzy na długo by nie starczyło. Moja spółdzielnia co jakiś czas raportuje, ile osób niepłacących podała do sądu. I bardzo dobrze. Pieniądze na pomoc społeczną nie powinny być łatwo dostępne, ale zastrzeżone dla tych, którzy są w wyjątkowo trudnej sytuacji.

Z drugiej strony taka pomoc nie jest wyłącznie filantropią. Bezdomnymi i narkomanami zajmujemy się również dla naszego własnego bezpieczeństwa. To nazywa się kontrolą społeczną. Kiedyś na posiedzeniu rady miejskiej zarzucono mi, że Wrocław za dużo wydaje na pomoc dla bezdomnych. Mówiłem wtedy, że musimy mieć świadomość skutków zaniechania takich działań. Bo jeśli bezdomny będzie głodny, to będzie się włamywał do sklepów czy do piwnic albo będzie wyrywał kobietom torebki. A jeśli nie będzie miał gdzie spać, zamieszka na naszej klatce schodowej. Więc pomagamy im także dla własnego bezpieczeństwa. Choćby po to, by wieczorem bez lęku wyjść na spacer… Świetnie widać tu różnicę w podejściu do tej sprawy w Ameryce i Europie. W Stanach mówi się człowiekowi; „nie radzisz sobie, to trudno, sam jesteś wyłącznie za siebie odpowiedzialny”. A co z ludźmi, którzy popadli w biedę nie ze swojej winy, jak na przykład wychowankowie domów dziecka? Po osiągnięciu 18 lat są wystawiani za drzwi domu dziecka – często zupełnie nieprzygotowani do samodzielnego życia. Jeśli im nie pomożemy, szybko mogą popaść w złe towarzystwo, a w efekcie „wylądują” wśród bezdomnych albo i w więzieniu. W Europie otacza się takich ludzi choćby minimalną opieką. I to jest pod wieloma względami mądry wybór.

Niestety zawsze jest ryzyko, że znajdą się i tacy, którym wygodnie żyje się w socjalu, którzy nie będą chcieli się z niego wyrwać, typowi „pasażerowie na gapę”.

Czy historia ludzi z ul. Kobierzyckiej może mieć jakieś dobre zakończenie?

Pewnie część tych ludzi trafi do domów pomocy społecznej, inni do lokali socjalnych. Jakoś problem się rozwiąże. Ale potrzebna jest dobra wola, a nie tupanie, łokcie i pięści.

Rozmawiała Joanna Banaś